Pour réduire légalement l’importance de la pression fiscale individuelle liée à votre patrimoine immobilier, l’expertise d’un cabinet d’avocats fiscalistes peut être d’une très grande aide. Choisissez le conseil et l’accompagnement de nos experts Gestoria la Peguera qui vous aident à optimiser fiscalement votre immobilier grâce à des solutions simples et sur mesure. Lisez cet article pour en savoir plus sur tous les dispositifs légaux disponibles pour réduire les impôts liés à vos investissements dans la pierre.
Qu’est-ce que l’optimisation fiscale de l’immobilier ?
Il s’agit de la mise en place d’une stratégie cohérente d’utilisation de pratiques légales pour minimiser la charge fiscale liée à des opérations immobilières. Les leviers à activer tirent leur source des dispositions du Code général des impôts, du Code civil et du Code de la construction et de l’habitation. Solliciter un cabinet d’experts fiscalistes comme Gestoria la Peguera vous permet d’être sûr du caractère non frauduleux ou abusif des actions à déployer.
Quels sont les risques liés à l’optimisation fiscale de l’immobilier ?
Il n’existe pas de risques liés à l’optimisation fiscale immobilière quand tout est fait dans le respect des dispositions de la loi en vigueur. Si vous exécutez des montages illégaux, vous risquez des sanctions pécuniaires, civiles ou pénales plus ou moins lourdes selon la gravité du cas. Assurez-vous de choisir un professionnel expérimenté et sérieux qui a une excellente réputation dans son domaine pour élaborer et concrétiser votre plan d’optimisation fiscale immobilière.
Quelles différences entre optimisation fiscale immobilière et défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière est l’un des nombreux leviers d’une stratégie d’optimisation de la fiscalité des opérations dans la pierre. Elle touche uniquement aux avantages fiscaux (réduction, exonération, crédit d’impôt) dont un individu peut bénéficier en effectuant un type donné d’investissement immobilier. En plus des dispositifs de défiscalisation immobilière, l’optimisation fiscale peut toucher à d’autres leviers comme la création d’une société proposant un régime social ou d’imposition favorable pour l’investisseur. L’utilisation des placements financiers, le déficit foncier, l’endettement ou encore certaines solutions juridiques d’organisation de la succession peuvent aider à réduire l’impôt sur les actifs immobiliers.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Même si les avantages proposés sont intéressants, ces leviers peuvent présenter d’énormes contraintes pour la réalisation de votre projet d’investissement.
La loi Pinel
Ce dispositif concerne les propriétaires qui acceptent de louer leur bien en zone A, A bis et B1 sur le territoire français. La réduction d’impôt en 2024 est de 9, 12 et 14 % pour respectivement 6, 9 et 12 ans de durée d’engagement de location. Le plafond global pour le montant d’investissement est de 300 000 euros. Le prix d’achat du bien immobilier ne doit pas dépasser 5 500 euros/m².
Pinel Outre-Mer
En 2024, ce dispositif permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction fiscale de 20, 23 ou 25 % du coût de revient de son bien immobilier neuf pour une durée d’engagement de location respective de 6, 9 ou 12 ans. Dans les territoires et départements d’outre-mer, le plafonnement des niches fiscales est de 18 000 €. Les plafonds de loyers sont les mêmes que ceux pratiqués en métropole.
Le dispositif Monuments historiques
Il permet de défiscaliser tout ou une partie des revenus de toute personne qui veut investir dans un bien classé dans l’inventaire des monuments historiques. L’intéressé s’engage ici à rénover l’actif immobilier en question. Ce levier convient particulièrement aux contribuables fortement imposés. Sans limitation de durée ni plafonnement de montant, l’investisseur peut déduire de son revenu jusqu’à 100 % du montant des travaux et des intérêts d’emprunt.
Denormandie
Il permet de bénéficier d’une défiscalisation immobilière pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement dans un ancien bien immobilier à rénover. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du cout total d’acquisition. Les conditions de mise en location de l’immeuble sont les mêmes que ceux de Pinel.
La loi Malraux
L’investisseur achète un bien immobilier ancien à rénover et l’enveloppe de travaux associée. Il peut récupérer 22 ou 30 % du montant des travaux dans une limite de dépenses de 100 000 € par année fiscale sur 4 années au maximum. L’immeuble doit être localisé sur un site bénéficiant d’un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur) ou d’un PVAP (Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine). Le propriétaire prend l’engagement de louer son bien sur 9 ans (pas de plafonnement des loyers).
L’optimisation fiscale de l’immobilier à travers sa résidence principale
Voici les principaux leviers à connaitre pour l’optimisation fiscale par un investissement dans la pierre en résidence principale.
Démembrer la résidence principale
Ce choix vous permet de déduire les charges liées à l’entretien de la résidence principale du revenu imposable du détenteur de l’usufruit. Généralement, c’est la nue-propriété qui est soumise à l’imposition. Pour bénéficier effectivement des avantages fiscaux du dispositif, l’acquéreur doit négocier la durée de démembrement la plus petite possible.
Rénover son bien immobilier
La réalisation de travaux de rénovation énergétique dans votre maison vous permet de bénéficier d’une réduction de la TVA à 5,5 % sur les prestations fournies. En lieu et place du crédit d’impôt à la transition énergétique, vous pouvez aussi bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’ ou de la Prime Énergie.
La plus-value immobilière à la vente
Il est possible de bénéficier d’une exonération de l’impôt sur le revenu pour la plus-value associée à une vente de votre résidence principale. Le propriétaire doit avoir détenu le bien immobilier au moins depuis plus de 22 ans. Quand la durée de possession de l’immeuble est inférieure à ce nombre d’années, un taux d’abattement spécifique est applicable.
L’optimisation fiscale à travers les investissements locatifs
Voici les principaux leviers à connaitre.
Démembrer ses logements
Dans le cadre d’un investissement locatif, le démembrement permet à l’usufruitier de déduire de ses revenus les frais et charges liés à son activité de location. Il s’agit notamment des intérêts des emprunts, frais de gestion du bien, etc. Les dépenses pour les réparations et l’entretien sont aussi déductibles.
LMNP, l’investissement en location meublée non professionnelle
L’investissement en LMNP permet au propriétaire de déduire des revenus locatifs les charges liées à l’activité de location meublée. Il peut aussi étaler sur plusieurs années l’amortissement de son bien immobilier.
Les avantages fiscaux du viager
Pour l’acquéreur, il n’y a pas de loyers à déclarer au titre des revenus fonciers, ce qui permet de réduire l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu. Les frais de mutation chez le notaire ne sont pas évalués par rapport à la valeur vénale du bien. L’acheteur tout comme le vendeur peuvent bénéficier d’une réduction considérable ou d’une exonération totale de l’impôt sur la fortune immobilière. L’occupant du bien ne doit pas payer la taxe foncière.
SCS, les revenus générés par la société en commandité simple
Les revenus de la SCS sont plus faiblement imposés par rapport à ceux issus d’un investissement dans une location immobilière directe. Les associés peuvent décider de soumettre la totalité des bénéfices à l’impôt sur les sociétés. Cela peut présenter un grand avantage fiscal si d’importantes sommes sont en jeu.
Les leviers d’optimisation fiscale lors de la transmission de patrimoine
La vente immobilière en nue-propriété permet de diminuer les droits de donation ou de succession. Pour bénéficier d’une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit, la donation-partage et l’usufruit temporaire sont des solutions couramment utilisées.
Selon les liens de parenté entre le donateur et le donataire et du montant de l’opération, la transmission du patrimoine immobilier grâce à une donation permet de bénéficier d’une exonération totale des droits de mutation à titre gratuit.
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