La SCI est l’une des solutions préférées des investisseurs qui souhaitent limiter la facture fiscale de leurs investissements immobiliers. La fiscalité de cette société est pourtant bien plus complexe qu’elle n’y paraît, d’où l’importance de bien connaître les régimes fiscaux qui la composent. Gestoria La Peguera, votre centre d’affaires spécialisé dans l’optimisation fiscale en Andorre, vous présente les avantages d’investir dans une SCI.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La société civile immobilière (SCI) est une entité juridique composée d’au moins deux personnes ayant le statut d’associé. Elle permet d’assurer la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers inscrits à son patrimoine et générant des parts sociales aux associés selon leur apport.
Le fonctionnement de la SCI est régi par des statuts. La gestion courante de cette entreprise est quant à elle assurée par un gérant désigné par les associés.
Quels sont les deux régimes fiscaux d’une SCI ?
Lors de la création d’une société civile immobilière, les apporteurs de capitaux ont le choix entre deux régimes fiscaux : la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) et la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés).
La SCI à l’IR
Encore appelé transparence fiscale, ce régime se traduit par une imposition directe des revenus générés par la société entre les mains de ses associés. L’impôt sur le revenu est alors appliqué selon le régime fiscal personnel.
La SCI à l’IS
Ce choix conduit à l’application de l’impôt sur les sociétés. Autrement dit, les bénéfices issus de la gestion de la SCI sont imposables au titre de l’entreprise en fonction du régime qui s’y applique. Une double imposition s’applique ici, car les dividendes sont aussi imposables en cas de distribution du produit aux associés.
Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI à l’IR ?
Notre centre d’affaires en Andorre présente ici l’intérêt de choisir une imposition à l’IR.
La SCI à l’IR n’offre pas vraiment d’avantages fiscaux
Ce régime n’a aucun avantage fiscal intrinsèque. L’impôt s’applique en effet à chaque investisseur comme s’il détenait le bien immobilier concerné à titre personnel. Il facilite toutefois l’accès aux investissements immobiliers réservés aux personnes physiques.
La SCI à l’IR vous permet de vous associer pour bénéficier de la réduction d’impôt octroyée par le dispositif Malraux au titre de l’acquisition et de la rénovation d’immeubles. Profitez aussi de la :
- loi Pinel dans l’ancien,
- loi Pinel dans le neuf,
- loi Denormandie.
Vous pouvez aussi faire de la location meublée non professionnelle (LMNP) avec une société civile immobilière. Cet investissement doit cependant être inférieur à l’origine de moins de 10 % des revenus totaux de l’entreprise.
Le principe de transparence fiscale de la SCI à l’IR
La société perçoit régulièrement des loyers. Elle réalise donc des plus-values directement imposées selon la quote-part respective de chaque associé dans le capital. Les personnes physiques associées voient les produits locatifs inclus à leur revenu foncier tandis que les bénéfices sont soumis à un impôt de 36,2 % après abattement.
Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI à l’IS ?
Ce régime fiscal n’inclut aucune double imposition. Son choix n’est toutefois avantageux qu’à certaines conditions.
Une économie d’impôts pour les hauts revenus de la SCI à l’IS
La société civile immobilière à l’IS donne lieu à une imposition forfaitaire de bout en bout. Aucun revenu immobilier n’est pris en compte dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu, contrairement à la détention en nom propre ou à la SCI à l’IR. Il s’agit donc du choix idéal pour l’imposition des revenus locatifs si vos revenus sont imposables à plus de 30 %.
L’imposition des plus-values d’une SCI à l’IS
Avec ce régime fiscal, les plus-values professionnelles remplacent la plus-value immobilière des particuliers relative à la revente du bien. L’assiette de l’impôt s’accroît avec le temps, car l’amortissement se déduit du prix d’acquisition lors du calcul. Il est donc très probable que vous payiez plus d’impôts sur les produits de cession.
Quels sont les avantages fiscaux liés à la transmission d’une SCI ?
Pour comprendre les avantages fiscaux d’une SCI dans le cadre d’une transmission, il convient d’analyser 3 points particuliers.
La défiscalisation des droits de succession avec une SCI
La transmission d’une société civile immobilière est liée aux parts et non aux biens immobiliers eux-mêmes. Quand un immeuble est transmis, sa valeur n’inclut pas les dettes bancaires. Il est par exemple taxé pour 150 000 euros s’il vaut 150 000 euros, même avec un crédit immobilier de 80 000 euros à rembourser.
Dans le cadre d’une SCI, la valeur des parts est obtenue après déduction de cette dette. Dans l’exemple précédent, le montant transmis est de 150 000 – 80 000 = 70 000 euros. La fiscalité sur la succession diminue donc grandement.
Le démembrement d’une pleine propriété facilité par la SCI
Les biens immobiliers sont détenus sous la forme de pleine propriété, de nue-propriété et d’usufruit. La pleine propriété englobe les deux autres formes. Les parents peuvent ainsi donner les parts de leur SCI en nue-propriété à leurs enfants. Ils conservent l’usufruit (loyers, droit d’habiter) et la pleine propriété revient aux héritiers après leur mort. La reconstitution n’est par ailleurs pas fiscalement taxée.
Étaler la transmission de la SCI tous les 15 ans
Les donations sont gratuites jusqu’au plafond de 100 000 € par enfant et par parent. Avec deux enfants, il est possible de transmettre jusqu’à 200 000 € (400 000 € pour la famille) sans aucun impôt. L’abattement est réutilisable tous les 15 ans. Il suffit donc d’étaler la transmission grâce aux statuts de votre SCI pour profiter de cet avantage fiscal.
Faites le point gratuitement et rapidement avec l'un de nos conseillers
